Annuiteetti, tasalyhennys vai tasaerä? Asuntolainan lyhennystavat

Päivitetty 23. lokakuuta 2026

Asuntolaina maksetaan takaisin yhdellä kolmesta tavasta: annuiteetti, tasalyhennys tai kiinteä tasaerä. Kaikkia kolmea käytetään vaihtuvakorkoisessa lainassa, jonka korko seuraa viitekorkoa, esimerkiksi euriboria. Ne eroavat siinä, mikä muuttuu, kun korko muuttuu: kuukausierä vai laina-aika.

Kiinteä tasaerä tarkoittaa, että kuukausierä on kiinteä, ei korko. Jos korko on kiinteä koko laina-ajan, annuiteetti- ja tasaerälaina ovat samanlaiset.

Annuiteetti

Kuukausierä on joka kuukausi sama, kunnes korko muuttuu. Aluksi suurin osa erästä on korkoa, ja vuosien mittaan lyhennyksen osuus kasvaa. Kun korko muuttuu, pankki laskee erän uudelleen niin, että laina tulee maksetuksi sovitussa ajassa.

Annuiteetti on selvästi yleisin lyhennystapa. Suomen Pankin mukaan sen osuus omistusasuntolainojen euromäärästä oli helmikuun 2026 lopussa 80 %.

250 000 euron laina maksaa 25 vuoden laina-ajalla ja 3,24 %:n korolla, joka oli uusien asuntolainojen keskikorko elokuussa 2026, 1 217 euroa kuukaudessa.

Tasalyhennys

Lyhennät lainaa joka kuukausi saman summan, ja korko maksetaan sen päälle. Ensimmäiset erät ovat suurimmat, ja erä pienenee lainan pienentyessä. Koron muutos muuttaa erää, mutta laina-aika pysyy samana.

Sama 250 000 euron laina alkaa 1 508 euron kuukausierällä: 833 euroa lyhennystä ja 675 euroa korkoa. Viimeisenä vuonna erä on noin 850 euroa. Tasalyhennyksen osuus lainojen euromäärästä oli helmikuussa 2026 3 %.

Kiinteä tasaerä

Kuukausierä pysyy samana, ja korko ratkaisee, kuinka kauan laina kestää. Kun korko nousee, erästä menee suurempi osa korkoon ja laina-aika pitenee. Kun korko laskee, laina tulee maksetuksi nopeammin. Erä on aina vähintään koron suuruinen.

Kiinteän tasaerän osuus lainojen euromäärästä oli helmikuussa 2026 16 %. Osa pankeista kutsuu annuiteettia tasaeräksi, jolloin se on helppo sekoittaa kiinteään tasaerään. Tarkista siis, mitä lainatarjouksessa tarkoitetaan.

Lyhennyslaskuri

Kun korko nousee

Otetaan sama 250 000 euron laina 3,24 %:n korolla, ja korko nousee 2 prosenttiyksikköä kolmannen vuoden alussa:

• Annuiteetti: kuukausierä nousee 1 217 eurosta 1 477 euroon. Laina on maksettu 25 vuodessa.
• Tasalyhennys: erä nousee noin 1 460 eurosta 1 838 euroon ja pienenee sen jälkeen taas. Laina on maksettu 25 vuodessa.
• Kiinteä tasaerä: erä pysyy 1 217 eurossa, mutta laina-aika on 38 vuotta ja 2 kuukautta, yli 13 vuotta pidempi.

Enintään 40 vuoden laina-aika koskee lainan myöntöhetkeä (laki 354/2026). Se, kuinka pitkäksi tasaerälainan laina-aika saa myöhemmin venyä, riippuu lainasopimuksesta, ja pankki voi pyytää korottamaan erää.

Vuoden 2022 koronnousu

Korot nousivat nopeasti vuosina 2022 ja 2023. Otetaan tammikuussa 2022 nostettu 250 000 euron laina 25 vuoden laina-ajalla. Korko tarkistetaan kerran vuodessa uusien vaihtuvakorkoisten asuntolainojen keskikorkoon: 0,78 % vuonna 2022, 3,01 % vuonna 2023 ja 4,15 % vuonna 2024.

• Annuiteetti: kuukausierä nousi 917 eurosta 1 317 euroon vuonna 2024, 44 % enemmän.
• Tasalyhennys: erä nousi 996 eurosta 1 629 euroon.
• Kiinteä tasaerä: erä pysyi 917 eurossa, ja lainan viimeinen maksuvuosi siirtyi vuodesta 2046 vuoteen 2061.

Korot yhteensä

Kun korko pysyy samana, tasalyhennyksessä maksetaan vähiten korkoa, koska laina pienenee nopeimmin. 250 000 euron esimerkissä korkoja kertyy tasalyhennyksellä 101 600 euroa ja annuiteetilla tai kiinteällä tasaerällä 115 100 euroa.

Kun korko nousee, kiinteä tasaerä tulee paljon kalliimmaksi, koska laina lyhenee hitaammin ja useamman vuoden ajan. Edellä kuvatulla 2 prosenttiyksikön nousulla korkoja kertyy tasalyhennyksellä 154 700 euroa, annuiteetilla 186 800 euroa ja kiinteällä tasaerällä 307 000 euroa.

Lyhennystavan valinta

• Pienin ensimmäinen erä: annuiteetti tai kiinteä tasaerä.
• Vähiten korkoa: tasalyhennys, jos pystyt maksamaan alun suuremmat erät.
• Sama erä joka kuukausi: kiinteä tasaerä, mutta laina-aika voi pidentyä paljon korkojen noustessa.

Pankki testaa maksukykysi 6 %:n korolla lyhennystavasta riippumatta. Stressitestistä ja lainan määrästä kerrotaan oppaassa Paljonko asuntolainaa voi saada?

Lähteet

• Asuntolainojen takaisinmaksuajat ovat pidentyneet, Suomen Pankki, 27.3.2026: lyhennystavat ja niiden osuudet omistusasuntolainoista helmikuun 2026 lopussa, luettu 23.10.2026.
• Annuiteetti, tasaerä ja muut lainan lyhennystavat, Nordea, ja Lainan takaisinmaksu ja muutokset, Danske Bank, luettu 23.10.2026.
• Laki 354/2026 kuluttajansuojalain 7 a luvun 14 a §:n muuttamisesta (pisin takaisinmaksuaika 40 vuotta 1.6.2026 alkaen), Finlex, luettu 23.10.2026.
• Uusien asuntolainojen korot, Suomi, kaikki lainat ja vaihtuvakorkoiset lainat, EKP:n tietoportaali. Lähde: EKP:n tilastot.
• Kuukausierät, laina-ajat ja korot on laskettu Asumisvalinnan laskentamallilla.