Korkosuojaus: kiinteä korko, korkokatto vai vaihtuva korko?

Päivitetty 15. lokakuuta 2026

Vaihtuvakorkoisen asuntolainan kuukausierä nousee, kun korot nousevat. Korkosuojaus rajaa tätä riskiä, mutta se maksaa. Tämä opas vertaa vaihtoehtoja EKP:n tilastoilla Suomen uusien asuntolainojen keskikoroista ja Asumisvalinnan laskurilla. Koron osat ja keskikorot kerrotaan oppaassa miten asuntolainan korko muodostuu.

Vaihtoehdot

• Vaihtuva korko on viitekorko ja pankin marginaali. Korko tarkistetaan sovituin väliajoin, ja kuukausierä muuttuu sen mukana.
• Kiinteä korko pysyy samana sovitun jakson ajan. Erä ei nouse eikä laske jakson aikana.
• Korkokatto on maksullinen lisäpalvelu, joka asettaa viitekorolle enimmäistason sovituksi ajaksi. Korko seuraa viitekorkoa katon alapuolella.
• Korkoputki asettaa viitekorolle sekä enimmäis- että vähimmäistason. Viitekorko ei nouse katon yli eikä laske lattian alle.

Kuluttajansuojalain mukaan pankki saa periä korvauksen etuajassa maksetusta asuntoluotosta, jos luottoa on myönnetty yli 20 000 euroa ja korko on kiinteä tai viitekoron määräytymisjakso on vähintään kolme vuotta. Korvaus on enintään korkotason alenemisesta johtuva tappio jäljellä olevalta kiinteältä jaksolta, ja pankin on annettava siitä laskelma. Jos korot ovat nousseet kiinnittämisen jälkeen, tällaista tappiota ei synny.

Kiinteä korko on yleensä ollut kalliimpi

Elokuussa 2026 uusien asuntolainojen vaihtuva keskikorko oli 3,22 prosenttia ja 1–5 vuodeksi kiinnitetty keskikorko 3,68 prosenttia.

• Vuoden 2000 alusta kiinteä korko oli vaihtuvaa korkeampi 276 kuukautena 320:stä. Ero oli mediaanina 0,58 prosenttiyksikköä.
• Kiinteä korko oli vaihtuvaa matalampi lähinnä huhtikuusta 2023 joulukuuhun 2024, kun vaihtuvat korot olivat juuri nousseet.

Korkeampi korko on hinta, jonka maksat siitä, että erä pysyy samana.

Kannattiko kiinnittäminen?

Laskuri vertaa 200 000 euron lainaa 25 vuoden laina-ajalla kahdella tavalla jokaisena aloituskuukautena tammikuusta 2000 syyskuuhun 2021:

• Kiinteä: aloituskuukauden 1–5 vuodeksi kiinnitetty keskikorko viiden vuoden ajan.
• Vaihtuva: vaihtuvien korkojen keskikorko, joka tarkistetaan 12 kuukauden välein.

Pylväs näyttää, paljonko vähemmän (ylöspäin) tai enemmän (alaspäin) korkoa kiinteä laina maksoi viidessä vuodessa.

• Kiinnittäminen kannatti 41 aloituskuukautena 261:stä. Ne osuivat vuosiin 2004–2005 sekä kesäkuusta 2019 syyskuuhun 2021, juuri ennen vuoden 2022 koronnousua.
• Suurin säästö syntyi huhtikuussa 2021 kiinnitetyllä 1,07 prosentin korolla: 12 600 euroa viidessä vuodessa.
• Suurin lisäkustannus syntyi heinäkuussa 2008 kiinnitetyllä 5,61 prosentin korolla: 26 600 euroa. Vaihtuva keskikorko laski lokakuun 2008 5,55 prosentista 1,92 prosenttiin joulukuuhun 2009 mennessä.

Kiinteä korko toimii siis vakuutuksena. Useimmiten siitä maksettiin enemmän kuin saatiin takaisin, ja se kannatti silloin, kun korot nousivat nopeasti pian kiinnittämisen jälkeen.

Kuukausierä eri korkokehityksissä

Laskuri lähtee nykyisistä keskikoroista: vaihtuva 3,22 prosenttia ja kiinteä 3,68 prosenttia viideksi vuodeksi. Korkokaton esimerkkitaso on 4,22 prosenttia viideksi vuodeksi, prosenttiyksikön nykyistä vaihtuvaa korkoa korkeammalla. Valitse korkokehitys ja katso, miten erä ja korot muuttuvat.

• Vaihtuvalla korolla erä on aluksi 971 euroa ja kiinteällä 1 021 euroa kuukaudessa.
• Jos korot muuttuvat kuten vuodesta 2022 alkaen, vaihtuvan lainan erä nousee enimmillään 1 343 euroon. Kiinteän lainan erä pysyy viisi vuotta 1 021 eurossa, ja korkokatto pitää sen enintään 1 076 eurossa. Viidessä vuodessa korkoa kertyy vaihtuvalla 49 210, kiinteällä 34 450 ja katolla 37 590 euroa, katon hinta lisäksi.
• Jos korot pysyvät ennallaan, kiinteä laina maksaa viidessä vuodessa 4 430 euroa enemmän korkoa kuin vaihtuva. Korkokatto maksaa silloin vain oman hintansa.

Milloin suojaus kannattaa

Kukaan ei tiedä, mihin korot menevät. Suojauksen tarve riippuu siksi enemmän omasta taloudesta kuin korkoennusteista:

• Puskuri. Jos erän nousu muutamalla sadalla eurolla kuukaudessa olisi vaikea, suojaus voi olla hintansa arvoinen.
• Lainan koko suhteessa tuloihin. Mitä suurempi laina, sitä enemmän sama koronnousu nostaa erää.
• Aikajänne. Jos aiot myydä asunnon tai maksaa lainaa pois lähivuosina, tarkista kiinteän koron korvausehdot ja katon ehdot ennen sopimista.

Erän eri koroilla näet oppaan miten asuntolainan korko muodostuu kuvaajasta.

Näin vertaat tarjouksia

• Pyydä hinta ja ehdot kirjallisena. Korkokaton ja korkoputken tasot, voimassaoloaika, hinta ja maksutapa. Vakuutus- ja rahoitusneuvonta FINEn ratkaisuissa katon hinta on määräytynyt lainan nostohetkellä, ja putken tasot on tarkastettu nostopäivänä.
• Kysy, mitä tapahtuu, jos maksat lainan etuajassa. Kiinteästä korosta voi tulla korvaus, ja katon hinnasta voi palautua osa, jos sopimuksessa niin sovitaan.
• Vertaa kokonaiskustannusta. Laske suojausjakson korot ja suojauksen hinta yhteen ja vertaa vaihtuvaan korkoon eri korkokehityksissä.
• Varmista, että suojaus on lainasopimuksessa. FINEn käsittelemissä riidoissa luvattu suojaus oli jäänyt sopimuksesta pois.

Kun tiedät, minkä koron ja erän pystyt kantamaan, vertaa ostamista, vuokraamista ja asumisoikeutta omilla luvuillasi.

Vertaa asuntoa

Lähteet

• Uusien asuntolainojen korot kiinnitysjakson mukaan, Suomi, EKP:n tietoportaali. Lähde: EKP:n tilastot.
• Kuluttajansuojalaki 38/1978, 7 a luku 19 ja 20 §: luoton maksaminen etuajassa ja pankin oikeus korvaukseen.
• Vakuutus- ja rahoitusneuvonta FINE, ratkaisusuositukset FINE-047078, FINE-053124 ja FINE-003845: korkokaton ja korkoputken ehdot käytännössä.
• Menetelmät, Asumisvalinta: miten laskuri laskee lainan erät ja korot.