Asumisvalinta
In English
Oppaat

Mikä on asumisoikeus?

Asumisoikeus selitettynä selkeästi: mitä maksat, kuka voi hakea, miten haku etenee ja mitä tapahtuu, kun muutat pois.

Päivitetty 5. lokakuuta 2026

Asumisoikeusasunto on kolmas tapa asua vuokra-asunnon ja omistusasunnon välissä. Maksat kerran asumisoikeusmaksun ja sen jälkeen kuukausittain käyttövastiketta. Asunto ei ole sinun, mutta saat asua siinä niin kauan kuin haluat, ja maksu palautetaan, kun muutat pois.

Mitä asumisoikeus on

Asumisoikeus on oikeus hallita asuntoa asumisoikeusmaksua vastaan. Talon omistaa asumisoikeusyhteisö, ja oikeus syntyy sinun ja yhteisön välisellä asumisoikeussopimuksella. Asumisoikeuden voi saada vain luonnollinen henkilö, ei yritys.

Asumisoikeustaloja on kahdenlaisia: valtion tukemia ja vapaarahoitteisia. Monet tämän oppaan säännöistä, kuten asukasvalinta ja käyttövastikkeen enimmäistaso, koskevat vain valtion tukemia taloja.

Mitä se maksaa

Asumisoikeusmaksu maksetaan kerran, kun asumisoikeus alkaa. Laki rajaa maksujen yhteismäärän: valtion tukemassa talossa asumisoikeusmaksuina voidaan kerätä enintään 15 prosenttia talon rakennus- tai hankintakustannuksista, vapaarahoitteisessa talossa enintään 30 prosenttia. Raja koskee talon hankinta-arvoa, ei alueen asuntojen markkinahintoja.

Käyttövastike maksetaan kuukausittain. Valtion tukemassa talossa vastikkeella katetaan talon kulut hyvän taloudenhoidon mukaisesti, ja sen on oltava pienempi kuin samalla paikkakunnalla vastaavista vuokra-asunnoista tavanomaisesti perittävä vuokra.

Käyttövastikkeet nousevat kulujen mukana. Varken markkinakatsausten mukaan ne nousivat koko maassa keskimäärin 3,8 prosenttia vuonna 2023, 5,7 prosenttia vuonna 2024 ja 3,8 prosenttia vuonna 2025.

Asumisoikeuden saamisesta tai siitä luopumisesta ei makseta varainsiirtoveroa.

Kuka voi hakea

Valtion tukemaan asumisoikeusasuntoon voi hakea, kun:

  • olet täyttänyt 18 vuotta
  • olet Suomen kansalainen tai sinulla on rekisteröity EU-oleskeluoikeus, vähintään vuoden oleskelulupa tai opiskelijan oleskelulupa
  • tarvitset asunnon: sinulla tai täysi-ikäisellä perheenjäsenelläsi ei ole hakualueella vastaavaa omistusasuntoa, eikä perheenne varallisuus riitä rahoittamaan vähintään puolta haetun tai vastaavan asunnon hinnasta.

Tarveharkintaa ei tehdä, jos olet täyttänyt 55 vuotta tai vaihdat asumisoikeusasunnosta toiseen.

Miten haku etenee

  1. Hae järjestysnumero Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselta (Varke). Numero on voimassa kaksi vuotta, ja sen on oltava voimassa, kun sinulle tarjotaan asuntoa.
  2. Ilmoittaudu asumisoikeusyhteisölle, jonka taloon haluat. Yhteisöt ilmoittavat julkisesti, milloin ne ottavat hakemuksia vastaan.
  3. Asukkaat valitaan järjestysnumeroiden mukaisessa järjestyksessä niistä hakijoista, jotka täyttävät ehdot.

Asuminen

Asumisoikeusasunnossa asut kuin omassa kodissa, mutta talon omistaa yhteisö. Asukkailla on lain mukainen asukashallinto, johon kuuluvat asukaskokous ja asukastoimikunta.

Voit vuokrata enintään puolet asunnosta toiselle. Koko asunnon voit luovuttaa toisen käyttöön enintään kahdeksi vuodeksi kerrallaan, jos esimerkiksi työ tai opinnot vievät sinut tilapäisesti toiselle paikkakunnalle. Asuntoa ei saa käyttää majoitustoimintaan. Luovutuksesta on ilmoitettava yhteisölle kirjallisesti etukäteen.

Kun muutat pois

Kun haluat luopua asumisoikeudesta, ilmoitat siitä yhteisölle. Yhteisön on lunastettava asumisoikeus ja palautettava maksu kolmen kuukauden kuluessa ilmoituksesta, kuitenkin aikaisintaan, kun olet muuttanut pois.

Palautus koostuu kolmesta osasta:

  • asunnon ensimmäinen asumisoikeusmaksu
  • rakennuskustannusindeksin muutos siitä, kun ensimmäinen maksu maksettiin
  • kohtuulliset parannukset, jotka olet tehnyt asuntoon.

Palautus ei koskaan ole ensimmäistä maksua pienempi. Se seuraa rakennuskustannuksia eikä asuntojen hintoja, joten et hyödy alueen hintojen noususta etkä kärsi niiden laskusta.

Valtion tukemassa talossa voit myös luovuttaa asumisoikeuden puolisollesi, asunnossa asuvalle perheenjäsenelle tai suoralle sukulaiselle, jos olet asunut asunnossa vähintään kaksi vuotta. Hinta saa olla enintään sama kuin yhteisön maksama palautus.

Jos asumisoikeuden haltija kuolee, asumisoikeus kuuluu kuolinpesälle. Asunnossa asunut perheenjäsen voi lunastaa sen itselleen kolmen kuukauden kuluessa.

Asumisoikeudesta luopumista verotetaan kuten oman asunnon myyntiä. Tarkat ehdot ovat Verohallinnon ohjeessa.

Milloin asumisoikeus kannattaa

Asumisoikeus sopii, kun haluat asua pitkään samassa paikassa ilman asuntolainaa ja asuntojen hintojen riskiä. Toisaalta asumisoikeusmaksuun sitoutunut raha ei kasva asuntojen hintojen mukana, ja käyttövastikkeet voivat nousta.

Asumisvalinnan vertailussa näet, miltä vuokra-asunto, asumisoikeus ja omistusasunto näyttävät rinnakkain valitsemallasi alueella ja aikavälillä. Laskuri olettaa asumisoikeusmaksuksi 15 prosenttia velattomasta hinnasta ja käyttövastikkeeksi 85 prosenttia markkinavuokrasta. Voit muuttaa molempia todellisen kohteen mukaan.

Vertaa asuntoa

Lähteet