Asumisvalinta
In English
Oppaat

Yhtiölaina ja rahoitusvastike

Miten taloyhtiön laina näkyy asunnon hinnassa ja kuukausikuluissa: velaton hinta, rahoitusvastike, lainaosuuden poismaksu ja verotus myydessä.

Päivitetty 8. lokakuuta 2026

Moni taloyhtiö ottaa lainaa uudisrakentamiseen tai suuriin remontteihin. Jokaiseen asuntoon kohdistuu osuus lainasta, ja omistaja maksaa sitä kuukausittain rahoitusvastikkeella.

Lainaosuus ja velaton hinta

Asuntoilmoituksessa on kaksi hintaa. Myyntihinta on se, minkä maksat myyjälle. Velaton hinta on myyntihinta lisättynä asuntoon kohdistuvalla osuudella taloyhtiön lainasta. Varainsiirtovero on 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta.

Isännöitsijäntodistuksesta näkyvät yhtiön lainat ja asunnon osuus niistä. Se kannattaa lukea ennen tarjouksen tekemistä.

Rahoitusvastike

Osakkaat maksavat yhtiölainaa ja sen korkoja rahoitusvastikkeella eli pääomavastikkeella. Se tulee hoitovastikkeen lisäksi, ja hoitovastike kattaa talon juoksevat kulut.

Yhtiölainassa on yleensä vaihtuva korko: viitekorko, usein 6 tai 12 kuukauden euribor, ja marginaali. Rahoitusvastike seuraa korkoja. Osa taloyhtiöistä suojaa lainansa koron nousulta.

Lainaosuuden maksaminen pois

Voit maksaa asunnon lainaosuuden kerralla pois osittain tai kokonaan. Rahoitusvastike silloin pienenee tai päättyy, ja maksat edelleen hoitovastiketta. Isännöitsijä kertoo, milloin yhtiö ottaa tällaisia suorituksia vastaan.

Kun vertailet asuntoja, käytä velatonta hintaa. Samalla velattomalla hinnalla suurempi lainaosuus tarkoittaa pienempää myyntihintaa ja suurempaa rahoitusvastiketta, joka kattaa myös yhtiölainan koron.

Esimerkki: kaksi 250 000 euron asuntoa

Kahden asunnon velaton hinta on 250 000 euroa, joten varainsiirtovero on kummastakin 3 750 euroa.

  • Asunto A: myyntihinta 230 000 euroa ja lainaosuus 20 000 euroa.
  • Asunto B: myyntihinta 150 000 euroa ja lainaosuus 100 000 euroa.

Oletetaan, että yhtiölainaa on jäljellä 25 vuotta ja sen korko on 3,5 prosenttia. Rahoitusvastike on silloin noin 100 euroa kuukaudessa asunnossa A ja 501 euroa kuukaudessa asunnossa B. Vastikkeen korkoja kertyy 25 vuodessa noin 10 000 euroa asunnossa A ja 50 000 euroa asunnossa B.

Kaksi asuntoa, velaton hinta 250 000 euroa

MyyntihintaLainaosuus

Asunto A

Myyntihinta 230 000 €Lainaosuus 20 000 €

Rahoitusvastike 100 € kuukaudessa · Korkoja 10 000 € 25 vuodessa

Asunto B

Myyntihinta 150 000 €Lainaosuus 100 000 €

Rahoitusvastike 501 € kuukaudessa · Korkoja 50 000 € 25 vuodessa

Yhtiölainan korko 3,5 %, laina-aikaa jäljellä 25 vuotta. Laskettu Asumisvalinnan laskentamallilla.

Asunnossa B lainaat itse 80 000 euroa vähemmän, ja yhtiölaina kattaa tämän summan. Oman asuntolainan ja yhtiölainan korot ratkaisevat, kumpi tulee edullisemmaksi.

Kun myyt asunnon

Oman asunnon myyntivoitto on verovapaa, kun olet omistanut asunnon ja asunut siinä vähintään kaksi vuotta.

Verollisessa myynnissä voit vähentää voitosta maksamasi yhtiölainaosuudet, jos ne on rahastoitu taloyhtiön kirjanpidossa. Isännöitsijä voi vahvistaa tämän. Hankintameno-olettamaa käytettäessä, eli 20 tai 40 prosenttia myyntihinnasta, todelliset kulut jäävät pois.

Laske oma tilanteesi

Asumisvalinnan vertailuun syötetään velaton hinta ja asunnon osuus yhtiölainasta myynti-ilmoituksen mukaan. Vertailu näyttää vuosi vuodelta, miten ostaminen pärjää vuokra-asumiseen ja asumisoikeuteen verrattuna.

Vertaa asuntoa

Lähteet